19.01.2011 | Juristische Stellungnahme zum Tacheles-Kaufvertrag | Klaus Jankowski | SKW Schwarz

January 19th, 2011  |  Published in Documents

In ihrer ausführlichen Stellungsnahme von 19.01. begründen die Anwälte von SKW Schwarz, dass der Tacheles-Kaufvertrag von 1998 aufgrund “schuldhafter Nichtdurchführung” vom Bund rückabgewickelt werden kann und eine Rückabwicklung zudem zu erheblichen Einnahmen führen würde. Rund 25 Mio. € will der Bund durch Verzicht auf eine Rückabwicklung verschenken. Von SKW Schwarz heißt es hingegen zur Rückabwicklung lakonisch: “Einen Grund dafür, dies nicht zu betreiben, sehen wir derzeit nicht”.

STELLUNGNAHME.

Wir haben die Grundstückskaufverträge und den bereits mehrfach diskutierten Investitionsvorrangbescheid daraufhin geprüft, welche Rechte dem Bund hieraus erwachsen, um den Umstand zu sanktionieren, dass bis heute das bescheidsgegenständliche Investitionsvorhaben noch nicht durchgeführt wurde.

1. Vertragsstrafenanspruch

    Der Investitionsvorrangbescheid vom 8. Juni 1995 regelt in Ziff. 5 b. für den hier vorliegenden Fall der Nichtdurchführung des Investitionsvorhabens, dass der Erwerber sich im Grundstückskaufvertrag zu verpflichten habe, an die Bundesrepublik Deutschland eine Vertragsstrafe in Höhe von 20 % der zugesagten Investitionssumme bei schuldhafter Nichtdurchführung des Vorhabens zu zahlen. Die Investitionssumme wird in Ziff. 1 b) des Bescheides mit „ca. 180 Mio. DM“ angegeben. Wenn man davon ausgeht, dass damit die Investitionssumme bei ca. 92 Mio. Euro liegen würde, läge die 20%ige Vertragsstrafe bei einem Betrag von ca. 18.406.000,00 Euro.

    Das Investitionsvorhaben ist eindeutig nicht durchgeführt worden und die Frage der Schuldhaftigkeit wird sicherlich zu gegebener Zeit trefflich diskutiert werden können. Derzeit gehen wir davon aus, dass unter einer schuldhaften Nichtdurchführung jeder Geschehensablauf zu verstehen ist, der durch den Investor beherrscht werden konnte. Schuldhaft bedeutet jedenfalls sorgfaltswidriges Verhalten. Ausgeschlossen wäre damit eine Vertragsstrafe für eine Nichtdurchführung, die auf objektiven Unmöglichkeitstatbeständen beruht oder auf Umständen, die der Investor nicht zu vertreten hat. Nach dem, was wir bislang über das Projekt wissen, ist von einer sorgfaltswidrigen Vorgehensweise des Investors auszugehen und damit wäre der Tatbestand der schuldhaften Nichtdurchführung erfüllt.

    In den uns vorliegenden notariellen Kaufverträgen wurde in stets ähnlicher Formulierung der Investitionsvorrangbescheid im Kaufvertragstext ausdrücklich in Bezug genommen. Er wird ferner der Urkunde regelmäßig als Anlage beigefügt. Es heißt dann mehr oder weniger wortgleich:

    „Die Vertragsparteien machen den Inhalt des Investitionsvorrangbescheides in vollem Umfang, insbesondere die dort als zwingender Vertragsbestandteil vorgesehenen Regelungen, zum Inhalt dieses Grundstückskaufvertrages.“

    Damit erscheint eindeutig die Vertragsstrafenklausel zum Inhalt des Grundstückskaufvertrages gemacht worden zu sein. Damit ist die Vertragsstrafe vertraglich geschuldet. Aus unserer Sicht spricht nichts dagegen, die Vertragsstrafe nach Grund und Höhe gegen den Investor geltend zu machen.

    2. Rücktritt vom Vertrag, Rückzahlung des Kaufpreises, Aufrechnung

      Die uns vorliegenden Kaufverträge sind auch im Hinblick auf die Rücktrittsrechte der Bundesrepublik Deutschland als Verkäuferin weitgehend einheitlich gestaltet. Zunächst wird in den vertraglichen Formulierungen auf die gesetzlichen Folgen der Nichtdurchführung des im Investitionsvorrangbescheid niedergelegten Vorhabens Bezug genommen. Es wird ausdrücklich für den Fall des bestands- oder rechtskräftigen Widerrufs des Investitionsvorrangbescheides die Rückabwicklung des Kaufvertrages angesprochen. So werden etwa für diesen Fall Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer auf Schadensersatz ausgeschlossen. Der Käufer habe in diesem Fall ausschließlich einen Anspruch auf Erstattung des unverzinsten Kaufpreises. Damit sind zunächst die Rückabwicklungsfälle erfasst, die darauf zurückgehen, dass der Investitionsvorrangbescheid widerrufen wurde.

      Es heißt dann weiter im Vertragstext, dass „das gleiche“ gelte, wenn der Vertrag aus anderen Gründen, die nicht vom Verkäufer zu vertreten sind, rückabgewickelt wird. Wir verstehen diese Formulierung so, dass das gesetzliche Rücktrittsrecht des Verkäufers für den Fall, dass vertraglich übernommene Verpflichtungen, die mit dem Kaufvertrag zwingend verbunden sind, nicht erfüllt wurden, nicht ausgeschlossen ist. Mit anderen Worten hätte der Verkäufer auch dann das Recht, vom Vertrag zurückzutreten, wenn der vertragsgegenständliche Investitionsvorrangbescheid noch nicht widerrufen wurde oder aus welchen Gründen auch immer nicht mehr widerrufen werden kann. Wir vermuten, dass diese Frage bereits Streitgegenstand zwischen den Kaufvertragsparteien war. Wir meinen, dass aus der Formulierung, wonach der Investitionsvorrangbescheid Vertragsbestandteil ist, einerseits und der daneben gesonderten Formulierung, dass der Investor eine Investitionsverpflichtung ausdrücklich auch gegenüber dem Verkäufer eingeht, andererseits, alles dafür spricht, dass der Verkäufer auf vertraglicher Grundlage einen eigenen Investitionsanspruch gegen den Käufer hat. Damit hat er auch auf vertraglicher Grundlage ein Rücktrittsrecht. Wir empfehlen zu diesem Punkt eine vertiefte Prüfung, halten dies aber bislang für die Auslegung, die Sinn und Zweck des Vertrages am nächsten kommen dürfte.

      Selbstverständlich wäre bei einem Rücktritt vom Vertrag der bereits vereinnahmte Kaufpreis an den Investor zurückzuerstatten. Die Kaufverträge sehen für diesen Fall einheitlich vor, dass der Verkäufer berechtigt ist, ggf. anfallende Vertragsstrafen vorab vom zu erstattenden Kaufpreis abzuziehen. Wenn man also davon ausgeht, dass bei einem Kaufpreisvolumen nach unseren Informationen von ca. 30,9 Mio. Euro die verwirkte Vertragsstrafe von 18,4 Mio. Euro abzuziehen wäre, würde sich der Erstattungsbetrag auf 12,5 Mio. Euro reduzieren. Wir gehen davon aus, dass das Grundstück für ein Mehrfaches dieses Betrages am Markt wiederverkauft werden könnte. Einen Grund dafür, dies nicht zu betreiben, sehen wir derzeit nicht.

      3. Grundbuchliche Haftung der Grundstücke

        Ein Problem für den Bund besteht natürlich darin, dass auch bei einer Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages die auf den Grundstücken eingetragenen Grundschulden zunächst erhalten bleiben. Diese sind aufgrund entsprechender – nicht unüblicher – Rangvorbehaltsklauseln vorrangig vor dem Rückauflassungsanspruch des Bundes eingetragen. Dies bedeutet, dass der Bund zwar die Grundstücke zurückbekommt, die Grundschulden aber nur in der Höhe zur Löschung gebracht werden, wie das Kreditinstitut (HSH Nordbank) kein Sicherungsbedürfnis mehr hat. Der seinerzeit ausgereichte Kredit dürfte sich durch Zinsen und Gebühren erheblich erhöht haben, weswegen die dann noch verbleibende Kaufpreisrückzahlung von 12,5 Mio. Euro nur einen Teil der Bankforderungen abdeckt. Derzeit sehen wir auf den diversen Grundbuchblättern eine Gesamtgrundschuld in Höhe von knapp 64.000.000,00 Euro eingetragen, die nicht in jedem Fall unter Rangvorbehalt eingetragen wurde. Eine weitere Grundschuld, für die ebenfalls alle Grundbuchblätter haften, in Höhe von 11.250.000,00 Euro ist ebenfalls in den meisten Fällen mit Rangvorbehalten vor der Rückübertragungsvormerkung eingetragen.

        Wie wir bereits andernorts dargestellt hatten, regeln die Kaufverträge, dass die jeweilige Grundschuld jedoch nur für solche Zahlungen haftet, die vom Kreditinstitut an den Käufer zur Finanzierung der Kaufpreise und der Investitionen einschließlich Projektentwicklungskosten und Zinsen tatsächlich geleistet werden. Auch durften die Darlehensbeträge selbstverständlich nur in solchen Tranchen ausgereicht werden, die für die jeweilige Entwicklung erforderlich waren. Die tatsächlich abgeschlossenen Grundschuldbestellungsurkunden kennen wir nicht, gehen aber davon aus, dass diese dem vorgegebenen Text entsprechen.

        Es ist also derzeit nicht zu beurteilen, wie hoch die tatsächliche Inanspruchnahme des Investitionskredites, der durch die Vorgängerinstitute der HSH Nordbank ausgereicht wurde, tatsächlich ist. Wir könnten uns vorstellen, dass selbst bei einer finanziellen Ablösung weiterer Grundschuldbeträge jenseits des restlich zurückzuzahlenden Kaufpreises noch ein Ergebnis verbleibt, das bei einem Weiterverkauf des Grundstücks dem Bund genügend Spielraum lässt.

        Für Rücksprachen stehen wir gerne zur Verfügung.

        Mit freundlichen Grüßen

        Dr. Klaus Jankowski

        Rechtsanwalt

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